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江苏省房地产估价师《相关知识》:贷款的期限模拟试题

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江苏省房地产估价师《相关知识》 :贷款的期限模拟试题
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1 、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目 是. 【2005 年考题】 A:未知的需要求取的待开发房地产的价值 B:投资者购买待开发房地产应负担的税费 C:销售税费 D:开发成本和管理费用 E:工业用地的监测点评估价格 2、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实 体、该实体的质量以及. 【2004 年考题】 A:相应配套的基础设施 B:土地的形状 C:组合完成的功能 D:立体空间 E:工业用地的监测点评估价格 3、关于房屋施工面积的说法,正确的是__。 A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 4、投资利润率的计算基数不包括。 A:土地取得成本 B:开发成本 C:管理费用 D:销售费用 E:工业用地的监测点评估价格 5、独立存在于某一主体之外、对该主体会产生某些影响的所有客体是指。 A:环境 B:生态 C:生态系统 D:景观 E:执行层的组织协调 6、下列关于假设开发法的表述中,不正确的是. 【2006 年考题】 A:假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B:运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费 用 C:假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D:假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E:工业用地的监测点评估价格

7、经济增长通常用一定时期内实际__的*均增长率来衡量。 A.国内生产总值 B.国民生产总值 C.国民收入 D.国民消费水* 8、某高层住宅大楼,房地总价值为 8 000 万元,其中建筑物价值占 40%。某人 拥有其中的一套住宅,房地价值为 130 万元,该部分的建筑物价值为 50 万元, 则此人占有的土地份额为。 A:1.67% B:2.1% C:2.3% D:2.5% E:工业用地的监测点评估价格 9、 拆除未到期限的临时建筑, 应当按使用期限的__参考剩余年限给予适当补偿。 A.重置价值 B.残存价值 C.市场价值 D.市场评估价值 10、某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元,月*均运营费用为 60 万元,月* 均空置率为 5%,月*均租金损失率为 2%,月*均其他收入为潜在毛租金收入 的 3%,则该写字楼的月净经营收入是万元。 A:33.00 B:33.10 C:36.00 D:36.10 E:借款合同 11、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积 120m2,单位建筑面积的重置价 格为 800 元/m2 建筑物残值率 6%, 年折旧率 2.2%, 计算该建筑物的现值是__元。 A.76800 B.79104 C.77952 D.81562 12、房地产转让时,房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。 A.同时 B.随之 C.不能 D.权利人确定是否 13、下列关于征收土地的表述中,正确的是__。 A.土地补偿费均为该土地被征地前三年*均年产值的 6~10 倍 B.安置补助费只能发放给安置单位 C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费 D.只有所征土地连续三年以上常年种菜,才需缴纳新菜地开发建设基金 14、某宗房地产年收益为 60 万元,建筑物价值为 200 万元,建筑物资本化率为 12%,土地使用期限为 30 年,土地报酬率为 6%,该房地产的价值为()万元。

A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 15、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定,房屋买卖 代理收费,实行独家代理的,由双方协商,但最高不超过成交价格的。 A:1% B:2% C:3% D:4% E:执行层的组织协调 16、某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入 500 万元,年房屋折旧费 30 万元,维修费、保险费、管理费等 50 万元,水电供暖费等 40 万元,营业税 及房地产税等 65 万元,年抵押贷款还本付息额 70 万元,租赁合同约定,保证合 法、 安全、 正常使用所需的一切费用均由出租人负担。 该房地产的净收益为万元。 A:245 B:275 C:315 D:345 E:工业用地的监测点评估价格 17、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。 A:乡级以上地方人民政府 B:乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 C:县级以上地方人民政府 D:县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 E:房地产估价机构必须加盖* 18、 ()资料是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。 A.一手 B.二手 C.原始 D.基础 19、某开发公司开发一项目,征收某村 100 公顷基本农田外的耕地,已知该耕地 前 3 年*均年产值为 1000 元/亩,那么该耕地的土地补偿费的最高额为__万元。 A.600 B.900 C.1500 D.1800 20、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。 A.20 B.30 C.70 D.40 21、下列因素中,属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。 A.空置率

B.利息备付率 C.容积率 D.成本利润率 22、某仓库房地产,建筑面积为 800 ㎡,容积率为 0.8,对应的土地单价为 850 元/㎡,现拟变更为商业用地,容积率为 2.0,并已取得规划、国土等管理部 门的许可.假定改为商业用地后楼面地价为 2 000 元/㎡,则理论上应补地价的 数额为. 【2006 年考题】 A:93.75 万元 B:115 万元 C:293.75 万元 D:315 万元 E:工业用地的监测点评估价格 23、房地产估价师续期注册的有效期为__年。 A.一 B.二 C.三 D.四 24、下列不属于房地产商业物业市场的是。 A:写字楼市场 B:零售商场或店铺 C:休闲旅游设施市场 D:仓储用房市场 E:借款合同 25、在实际工作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会 考虑物业类型的匹配结构,构造个基本评价方案. 。 A:1~2 B:2~3 C:2~4 D:3~5 E:借款合同 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。 A.分期付款 B.收取预售款 C.收取定金 D.返本销售 2、房地产估价师参加的下列保险中,属于社会保险险种的有__。 A.社会养老保险 B.健康保险 C.劳动工伤保险 D.意外伤害保险 E.失业保险 3、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有__。

A.现时收入 B.有效毛收入 C.净经营收益 D.税前现金流量 E.税后现金流量 4、下列关于潜在毛租金收入,说法正确的是。 A:物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入 B:它等于物业內全部可出租面积与最大可能租金水*的乘积 C:能够改变其收入的唯一因素是租金水*的变化或可出租面积的变化 D:它代表物业实际获取的收入 E:实际租金收入与潜在毛租金收入相等 5、按照陈某的遗嘱,其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受,其中,应缴纳 契税的有。(2008 年试题) A:陈某的儿子 B:陈某的经纪人 C:陈某的继母 D:陈某的女儿 E:护理陈某多年的保姆 6、房地产组合投资管理的主要工作包括。 A:制定并执行组合投资策略 B:设计和调整房地产资产的资本结构 C:进行资产的投资分析和运营状况分析 D:制订物业策略计划 E:监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 7、房地产业是房地产开发活动的__。 A.策划者 B.组织者 C.监督者 D.实施者 E.发包者 8、下列影响消费者行为的因素中,属于消费者心理因素的是。 A:使用者地位 B:购买动机 C:对渠道的信赖度 D:对价格的敏感程度 E:借款合同 9、对于出售的房地产,采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时,根据 待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势, 可以采用 __和长期趋势法相结合进行估算。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.路线价法 10、下列有关房地产估价师执业的规定中,不正确的表述是__。

A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的,由县级以上房地产行政 主管部门责令其停止违法活动, 并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚 款 B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务,没有违法所得 的, 由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以 1 万元以下 的罚款 C. 中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物, 故意提供虚假评估报告, 情节严重的,处 5 年以上 10 年以下的有期徒刑,并处罚金 D. 中介服务人员严重不负责任, 出具的评估报告有重大失实, 造成严重后果的, 处 5 年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金 11、评估某底层商铺的价格时,估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺,丙 为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、 乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重,最合适的是__。 A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3 12、中国耕地具有等明显的特点。 A:人均占有耕地少 B:耕地总体质量高 C:生产水*低 D:退化严重 E:后备资源不足 13、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要包括__。 A.估价目的、估价原则、估价时点 B.估价目的、估价原则、委托人 C.估价原则、估价对象、估价时点 D.估价目的、估价对象、估价时点 14、某宗房地产的土地价值占总价值的 40%,建筑物价值占总价值的 60%,从 可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为 8%,综合资 本化率为__。 A.6.2% B.7.2% C.8.2% D.9.2% 15、以下房地产价格种类中,有*均价格的是。 A:起价 B:标价 C:成交价 D:起拍价 E:应价 16、消费者的评价行为一般涉及__等问题。 A.产品属性、品牌信念 B.效用函数、属性权重

C.内部刺激 D.外部刺激 E.评价模型 17、 某个国家从 2000~2004 年的基尼系数分别为 0.33,0.34、 0.36、 0.40 和 0.42, 由此可以判断。 A:该国家的居民收入分配趋于*均化 B:该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C:该国家的居民收入水*呈现出上升的趋势 D:该国家的居民收入呈现出上升的趋势 E:执行层的组织协调 18、价高者得规则是为买方的竞争而设定,需在拍卖现场通过比较得出,比较的 基础是__。 A.拍卖人宣布的起拍价 B.买方的报价 C.拍卖的保留价 D.竞买人的报价 19、现代营销战略的核心可以称为 STP 营销,即__。 A.广告促销 B.营业推广 C.细分市场 D.选择目标市场 E.产品定位 20、商品房销售中,禁止的行为包括。 A:返本销售 B:实名制购房 C:未取得商品房预售许可证收取定金 D:成套住宅分割拆零销售 E:预购人将购买的期房再行转让 21、用市场法对房地产进行估价时,需要进行__修正。 A.交易过程 B.交易情况 C.交易日期 D.交易价格 E.房地产状况 22、 住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账, 实行三级明细核算, 即。 A:住房公积金总账核算 B:住房公积金单位账户核算 C:住房公积金个人账户核算 D:住房公积金分账核算 E:住房公积金综合核算 23、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房,它的耐用年限是__ 年。 A.40 B.35

C.30 D.20 24、不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值__。 A.下降 B.上升 C.不变 D.不能确定 25、某房地产开发企业通过调查,了解写字楼租金变动 10%、20%时市场承租面 积的变化,该项调查属于__。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查



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